Mimar · İnşaat Mühendisi · Hukukçu
Kentsel dönüşüm tek bir uzmanlık alanına sığmaz. Binanın teknik durumu, projenin yapılabilirliği ve sözleşmenin hukuki sonuçları aynı anda değerlendirilmelidir. Bu nedenle dosyanız tek kişiye değil, üç disiplinden oluşan bir heyete emanet edilir.
Süreç sizin talebinize göre şekillenir: hangi aşamada, hangi başlıkta ve ne düzeyde destek istediğinizi birlikte belirleriz. Bu sitede hiçbir sonuç garanti edilmez; her dosyanın teknik ve hukuki yapısı farklıdır.
Süreç sonunda
Aşağıdaki canlandırma sürecin özetidir: mevcut yapının tespiti, heyetin teknik ve hukuki incelemesi, ardından teslim. Gerçek sonuç her dosyada projeye, parsele ve sözleşmeye göre değişir.
Bu canlandırma sürecin anlatımı içindir; belirli bir projeyi, teslim süresini veya sonucu göstermez ya da taahhüt etmez.
Nasıl çalışıyoruz
Kentsel dönüşümde bir konu yalnızca hukuki, yalnızca teknik veya yalnızca mimari değildir. Üç disiplin dosyayı kendi açısından inceler, sonra aynı masada bir araya gelir. Böylece bir tarafta makul görünen bir teklifin diğer tarafta ne anlama geldiği ortaya çıkar.
MIMAR
Mevcut yapının ve parselin imar durumu çerçevesinde neyin yapılabileceğini değerlendirir. Size sunulan projede bağımsız bölümlerin konumu, büyüklüğü, cephesi ve ortak alanların düzenlenişi gibi başlıklar, teslim sonrası yaşam kalitesini doğrudan etkiler.
İNŞAAT MÜHENDISI
Binanın mevcut durumunu ve yeni yapının teknik şartnamesini değerlendirir. Sözleşmeye eklenen teknik şartname çoğu zaman en az sözleşme kadar belirleyicidir; kullanılacak malzeme ve imalat kalitesi buradan okunur.
HUKUKÇU
Sözleşmeyi, tapu kaydını, arsa payını ve süreye bağlı işlemleri inceler. Teknik olarak makul görünen bir teklif, sözleşme hükümleri nedeniyle sizin için farklı sonuçlar doğurabilir; bu ikisi ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
A'dan Z'ye
Aşağıdaki akış tipik bir dosyanın izlediği yoldur. Her dosya bu aşamaların tamamına ihtiyaç duymaz; kapsamı siz belirlersiniz ve baştan yazılı hale getiririz.
Heyet
Dosyanızın hangi aşamada olduğunu ve önceliğinizin ne olduğunu dinleriz. Beklentiniz hızlı teslim mi, daha yüksek paylaşım mı, yoksa riski en aza indirmek mi? Sürecin kapsamı buradan çıkar.
Mimar · İnşaat Mühendisi
Binanın mevcut durumu ve parselin imar çerçevesi yerinde değerlendirilir. Bu aşamada neyin yapılabilir olduğu, hangi kısıtların bulunduğu ortaya çıkar.
Hukukçu
Tapu kaydı, arsa payı, yönetim planı, varsa tespit raporu ve tebligatlar incelenir. Eksik belgeler bu aşamada belirlenir.
Heyet
Üç disiplin bir araya gelir ve dosya bütün olarak ele alınır. Size teknik, mimari ve hukuki tarafı ayrı ayrı değil, tek bir tablo halinde aktarılır.
Heyet
Talep edilmesi halinde diğer maliklere süreç ve seçenekler aynı dille anlatılır. Farklı beklentilerin erken görülmesi, ilerleyen aşamadaki anlaşmazlığı azaltır.
Heyet
Talep etmeniz halinde görüşmelerde ve müzakere masasında yanınızda bulunuruz. Teklifler teknik, mimari ve hukuki açıdan aynı anda değerlendirilir; karşılaştırılabilir hale getirilir.
Hukukçu · İnşaat Mühendisi
Sözleşme metni ve ekleri, özellikle teknik şartname birlikte incelenir. Sizin için ne anlama geldiği madde madde açıklanır. Karar her zaman sizindir.
Mimar · İnşaat Mühendisi
İmalatın şartnameye uygunluğu izlenir, teslim öncesinde eksik ve kusur tespiti yapılır. İskân aşamasına kadar süreç takip edilir.
Dikkat edilmesi gerekenler
Kentsel dönüşüm süreci yalnızca binanın yıkılıp yeniden yapılmasından ibaret değildir. Hukuki, teknik, idari ve mali birçok aşamanın doğru zamanda ve doğru şekilde yürütülmesi gerekir.
01
Kentsel dönüşüm sürecinde tebligat, itiraz ve başvuru gibi işlemlerin bir kısmı süreye bağlıdır. Hangi işlemde ne kadar süre bulunduğu dosyanın niteliğine ve ilgili mevzuata göre değişebilir; "her dosyada aynı süre geçerlidir" varsayımı doğru değildir.
Resmi kaynak: [RESMİ KAYNAK BAĞLANTISI EKLENECEK]
Detaylı makale: [MAKALE BAĞLANTISI EKLENECEK]
02
Müteahhit ile yapılacak sözleşme, sürecin sonuçlarını belirleyen temel belgedir. Sözleşmedeki hükümlerin sizin için ne anlama geldiği, ancak somut metin ve ekleri birlikte okunarak değerlendirilebilir.
Resmi kaynak: [RESMİ KAYNAK BAĞLANTISI EKLENECEK]
Detaylı makale: [MAKALE BAĞLANTISI EKLENECEK]
03
Arsa payı, dönüşüm sonrasında size düşecek hakların hesaplanmasında belirleyici olabilir. Ancak arsa payının doğru olup olmadığı; tapu kaydı, yönetim planı, proje ve ilgili mevzuat birlikte incelenmeden söylenemez.
Resmi kaynak: [RESMİ KAYNAK BAĞLANTISI EKLENECEK]
Detaylı makale: [MAKALE BAĞLANTISI EKLENECEK]
04
Sözleşmenin karşı tarafının kim olduğu, sürecin tamamlanabilmesi bakımından sözleşme metni kadar önemlidir. Bu değerlendirme kamuya açık ve doğrulanabilir bilgiler üzerinden yapılmalıdır.
Resmi kaynak: [RESMİ KAYNAK BAĞLANTISI EKLENECEK]
Detaylı makale: [MAKALE BAĞLANTISI EKLENECEK]
05
Vekaletname, üçüncü bir kişiye sizin adınıza işlem yapma yetkisi verir. Yetkinin kapsamı geniş tutulduğunda, öngörmediğiniz işlemler de bu yetkiye dayanılarak yapılabilir. Kapsam somut işleme göre değerlendirilmelidir.
Resmi kaynak: [RESMİ KAYNAK BAĞLANTISI EKLENECEK]
Detaylı makale: [MAKALE BAĞLANTISI EKLENECEK]
06
Bir binadaki maliklerin beklentileri, mali durumları ve öncelikleri aynı olmayabilir. Malikler arasındaki anlaşmazlıklar sürecin ilerleyişini hukuki ve fiili olarak zorlaştırabilir.
Resmi kaynak: [RESMİ KAYNAK BAĞLANTISI EKLENECEK]
Detaylı makale: [MAKALE BAĞLANTISI EKLENECEK]
07
Kira yardımı, faiz/kredi destekleri ile harç ve ücret muafiyetleri gibi başlıklarda şartlar, tutarlar ve başvuru usulleri zaman içinde değişebilir. Destekten yararlanmak, sürecin tüm maliyetlerinin karşılanacağı anlamına gelmez.
Resmi kaynak: [RESMİ KAYNAK BAĞLANTISI EKLENECEK]
Detaylı makale: [MAKALE BAĞLANTISI EKLENECEK]
Sık atlanan konular
Aşağıdaki başlıklar sürecin en çok yanlış anlaşılan kısımlarıdır. Hiçbiri kesin sonuç iddiası taşımaz; amaç doğru soruyu sormanızı sağlamaktır.
Sözleşmenin sonuçları, tek tek maddelerden değil metnin ve eklerinin bütününden doğar. Teslim süresi, gecikme, teminat, fesih ve paylaşım hükümleri birbirine atıf yapabilir; biri okunmadığında diğerinin anlamı değişebilir. Ayrıca teknik şartname ve proje gibi ekler çoğu zaman sözleşmenin ayrılmaz parçasıdır. Bu nedenle "standart sözleşmedir" denilerek sunulan metinlerin de kendi ekleriyle birlikte incelenmesi gerekir.
Arsa payı, taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet oranınızı gösterir ve dönüşüm sonrasında size düşecek hakların hesaplanmasında belirleyici olabilir. Arsa payının bağımsız bölümün niteliğiyle uyumlu olup olmadığı ise tapu kaydı, yönetim planı ve proje birlikte incelenmeden değerlendirilemez. Aynı binada oturan iki malikin arsa payı, dairelerin benzer görünmesine rağmen farklı olabilir.
Kentsel dönüşüm kararı teknik bir konu gibi görünse de, maliklerin beklentileri farklıdır: biri hızlı teslimi, diğeri daha yüksek paylaşımı, bir başkası taşınma sürecinin kısa olmasını önceliklendirebilir. Kiracıların durumu ise maliklerden farklıdır. Bu farklılıklar erken aşamada konuşulmadığında, süreç ilerledikçe anlaşmazlığa dönüşebilir.
Riskli yapı tespiti, binanın mevzuat kapsamındaki durumunu belirlemeye yönelik teknik ve idari bir süreçtir. Müteahhit seçimi ve sözleşme ise malikler ile yüklenici arasındaki özel hukuk ilişkisidir. Tespitin yapılmış olması, hangi müteahhitle hangi şartlarda anlaşılacağını belirlemez; bunlar ayrı ayrı değerlendirilmesi gereken aşamalardır.
Kira yardımı, kredi/faiz destekleri ve bazı harç muafiyetleri gibi başlıklar, sürecin belirli kalemlerine ilişkindir. Desteklerin kapsamı, şartları ve tutarları zaman içinde değişebilir; ayrıca her dosya her destekten yararlanamayabilir. Bu nedenle bir destekten yararlanılabileceği varsayımıyla bütçe kurmadan önce güncel şartların resmi kaynaktan doğrulanması gerekir.
Süreç; binanın bulunduğu alanın niteliğine, maliklerin karar şekline, seçilen sözleşme tipine ve finansman yöntemine göre farklı ilerleyebilir. Komşu binada uygulanan yöntemin sizin binanız için de geçerli olacağı sonucuna varılamaz. Bu yüzden internetten veya çevreden duyulan uygulamaların kendi dosyanıza uyarlanabilirliği ayrıca değerlendirilmelidir.
Etkileşimli
Birkaç soruya cevap verin; dosyanızda öncelikli olarak hangi başlıkların incelenmesi gerektiğini görün. Bu araç hukuki sonuç üretmez, yol gösterir.
Bizimle çalıştığınızda
Aşağıdaki başlıklar heyetin dosyanızda üstlendiği işlerdir. Kapsamı siz belirlersiniz; yalnızca sözleşme incelemesi de isteyebilirsiniz, süreci baştan sona da yürütebiliriz.
Belgelerin ve mevcut sürecin üç disiplin tarafından incelenmesi.
Binanın ve parselin mimar ile inşaat mühendisi tarafından değerlendirilmesi.
Somut durumun ilgili güncel mevzuat çerçevesinde değerlendirilmesi.
Sözleşmenin ve teknik şartname dahil eklerinin birlikte incelenmesi.
Talebiniz halinde müteahhit görüşmelerinde ve pazarlık masasında yanınızda bulunulması.
Farklı müteahhit tekliflerinin aynı ölçütlerle karşılaştırılabilir hale getirilmesi.
Dosyanın hangi aşamada olduğunun takip edilmesi ve size düzenli aktarılması.
İmalatın teknik şartnameye uygunluğunun izlenmesi, teslim öncesi eksik tespiti.
Somut dosya kapsamında ortaya çıkabilecek hukuki risklerin değerlendirilmesi.
Kentsel dönüşüm sürecinde atılan bazı adımların hukuki, teknik ve mali sonuçları olabilir. Bu nedenle özellikle sözleşme, teknik şartname, tebligat, süreler, mülkiyet, arsa payı ve desteklerden yararlanma şartları somut dosya üzerinden değerlendirilmelidir.
Sorununuzu anlatın
Riskli yapı tespitinden müteahhit sözleşmesine kadar yaşadığınız problemi kısaca anlatın. Dosyanızın hangi aşamada olduğunu anlamanıza yardımcı olalım.